Apartemen Rp1 M Jakarta Selatan Laku Keras Investasi Terbaik

Siapa yang tidak ingin memiliki apartemen di lokasi strategis dengan harga terjangkau? Realita pasar properti Jakarta Selatan menunjukkan fenomena menarik: apartemen dengan kisaran harga Rp1 miliar menjadi andalan investor dan keluarga muda yang mencari hunian praktis dengan nilai investasi tinggi. Bukan kebetulan bahwa kategori harga ini terus mengalami permintaan yang sangat kuat.

Jakarta Selatan telah menjadi magnet bagi investor properti selama bertahun-tahun, tetapi tahun 2025-2026 menandai titik kritis di mana apartemen Rp1 miliar bukan hanya untuk hunian personal, melainkan juga instrumen investasi yang menguntungkan. Data dari portal properti terkemuka menunjukkan bahwa supply apartemen di kisaran harga Rp1 miliar semakin terbatas, sementara demand terus melonjak.

Mengapa apartemen dengan harga Rp1 miliar sangat diminati? Alasannya sederhana: kategori ini menawarkan sweet spot sempurna antara keterjangkauan dan potensi return investasi yang solid. Unit dengan harga ini biasanya berukuran 45-93 meter persegi, sempurna untuk keluarga kecil, profesional muda, atau kebutuhan investasi jangka panjang.

Artikel ini dirancang untuk memberikan analisis mendalam tentang tren pasar apartemen Rp1 miliar di Jakarta Selatan, peluang investasi, dan strategi membeli yang tepat. Kami akan membahas lokasi terbaik, jenis investasi, analisis return, hingga tips praktis untuk memaksimalkan investasi Anda. Yuk simak penjelasan lengkapnya!

Mengapa Apartemen Rp1 Miliar Jakarta Selatan Sangat Diminati?

Tren Pasar yang Sangat Positif

Pasar apartemen Jakarta Selatan di segmen Rp1 miliar sedang mengalami momentum yang luar biasa. Data Rumah123 per Desember 2025 menunjukkan bahwa apartemen siap huni di Jakarta Selatan mulai dari Rp1,1 miliar hingga mencapai Rp5,8 miliar. Namun, yang paling menarik adalah permintaan yang sangat tinggi untuk unit di bawah Rp1,5 miliar.

Beberapa faktor yang mendorong permintaan tinggi ini:

1. Keterjangkauan Relatif

Rp1 miliar bagi sebagian besar profesional muda dan keluarga muda di Jakarta masih dianggap “terjangkau” untuk investasi jangka panjang. Dengan skema KPR yang fleksibel, cicilan bulanan berkisar Rp7-10 juta per bulan, yang masih reasonable untuk kalangan profesional.

2. Lokasi Strategis yang Terus Berkembang

Jakarta Selatan adalah pusat pertumbuhan ekonomi Jakarta dengan aksesibilitas terbaik ke berbagai area penting. Dari sini, Anda dapat dengan mudah mencapai SCBD, Senayan, Kuningan, dan Kelapa Gading dalam waktu 30 menit.

3. Potensi Return Investasi yang Menarik

Simulasi investasi menunjukkan bahwa apartemen 2 kamar di Jakarta Selatan dengan harga beli Rp900 juta hingga Rp1 miliar dapat menghasilkan ROI 11-12% per tahun dari kombinasi sewa dan capital gain.

4. Supply Terbatas dengan Demand Tinggi

Saat ini, supply apartemen di segmen Rp1 miliar semakin terbatas karena developer lebih fokus pada segmen luxury (di atas Rp3 miliar). Ini menciptakan shortage yang membuat harga unit segmen Rp1 miliar terus naik.

5. Sifat Liquid Asset yang Baik

Apartemen dengan harga Rp1 miliar di Jakarta Selatan sangat liquid mudah dijual kembali. Jika suatu saat Anda membutuhkan uang, apartment ini bisa dijual dalam waktu 2-4 minggu dengan harga yang tidak jauh dari nilai sebelumnya.

Perbandingan Dengan Segmen Harga Lain

Yuk lanjutkan dengan memahami lokasi terbaik untuk investasi apartemen Rp1 miliar!

Lokasi Terbaik Apartemen Rp1 Miliar di Jakarta Selatan

Area Premium yang Masih Terjangkau

1. Lebak Bulus – Akses Tol dan Kemudahan Transportasi

Lebak Bulus menjadi daerah yang sangat menarik untuk investasi apartemen Rp1 miliar. Lokasinya dekat dengan Tol JORR, Terminal Lebak Bulus, dan MRT Cipete, memberikan aksesibilitas yang luar biasa.

Proyek apartemen terbaik di area ini:

• Antasari Place Harga mulai Rp1,1 miliar

• Lokasi: 2 menit ke gerbang tol

• Fasilitas: Kolam renang, gym, keamanan 24 jam

• ROI potensial: 11-12% per tahun

2. Cilandak – Keseimbangan Antara Harga dan Lokasi

Cilandak Baru dan Cilandak Lama menawarkan kombinasi sempurna antara harga terjangkau dan lokasi strategis. Area ini dekat dengan Cilandak Town Square, sekolah Cikal, dan Pejaten.

Proyek unggulan:

• Bona Vista Harga Rp800 juta-Rp1,2 miliar

• Fasilitas: Lengkap dengan gym, kolam renang, playground

• Sewa bulanan: Rp5-10 juta

• Apresiasi harga: 5-7% per tahun

3. Pondok Indah – Area Eksklusif dengan Nilai Investasi Tinggi

Pondok Indah adalah area paling premium di Jakarta Selatan dengan keamanan bertaraf internasional. Apartemen di sini lebih mahal, tetapi potensi apresiasi juga lebih tinggi.

Karakteristik:

• Harga apartemen: Rp1,3-2 miliar untuk 2 kamar

• Sewa bulanan: Rp10-15 juta

• Apresiasi tahunan: 6-8%

• Target pembeli: Keluarga high income

4. Tebet – Emerging Area dengan Potensi Tinggi

Tebet sedang berkembang sebagai area pertumbuhan baru di Jakarta Selatan. Harga di sini lebih kompetitif daripada Pondok Indah tetapi dengan potensi pertumbuhan yang sama besar.

Keunggulan Tebet:

• Dekat dengan RS Tebet dan bandara

• Harga lebih kompetitif (Rp800 juta-Rp1 miliar)

• Potensi apresiasi tinggi (7-9%)

• Infrastruktur terus berkembang

5. Kebayoran Baru – Lokasi Heritage dengan Nilai Stabil

Kebayoran Baru adalah area matang dan stabil di Jakarta Selatan. Harga apartemen di sini cenderung stabil dengan apresiasi moderate.

Apartemen terkenal:

• The Dharmawangsa – Harga mulai Rp5 miliar (di luar range Rp1 M)

• Somerset Berlian – Rp1,5-2 miliar

• Lokasi: Dekat Brawijaya, Jalan Teuku Umar

Analisis Perbandingan Lokasi

Jenis dan Karakteristik Apartemen Rp1 Miliar

Tipe Unit yang Tersedia

Studio (25-35 m²)

Harga: Rp800 juta – Rp1 miliar
Ruangan: 1 kamar tidur (bisa digabung dengan ruang keluarga), 1 kamar mandi
Target: Single professional, investasi disewa

Keunggulan:

• Harga paling terjangkau dalam range Rp1 M

• ROI sewa tinggi (8-10% per tahun)

• Facil

itas minimal namun fungsional

Kekurangan:

• Tidak cocok untuk keluarga dengan anak

• Potensi apresiasi lebih rendah

1 Kamar + 1 Kamar Mandi (36-50 m²)

Harga: Rp900 juta – Rp1,1 miliar
Ruangan: 1 kamar tidur terpisah, 1 kamar mandi, ruang keluarga terpisah
Target: Pasangan muda, single professional dengan guest room

Keunggulan:

• Pemisahan ruang yang jelas

• ROI seimbang antara apresiasi dan sewa

• Populer di pasaran (mudah dijual)

1+1 Kamar (50-65 m²)

Harga: Rp1,0-1,2 miliar
Ruangan: 1 kamar tidur utama, 1 kamar kecil (bisa guest room/home office), 1-2 kamar mandi
Target: Keluarga kecil, profesional dengan home office

Keunggulan:

• Fleksibilitas penggunaan ruang

• Appeal luas untuk pembeli

• Bisa dijual mahal (harga lebih tinggi dari 1BR biasa)

2 Kamar + 2 Kamar Mandi (65-85 m²)

Harga: Rp1,1-1,5 miliar (di pinggiran range)
Ruangan: 2 kamar tidur lengkap, 2 kamar mandi, ruang keluarga, dapur terpisah
Target: Keluarga dengan 1-2 anak, keluarga dengan maid room

Keunggulan:

• Paling diminati keluarga

• Sewa lebih tinggi (Rp7-10 juta/bulan)

• Nilai jual balik tinggi

Kekurangan:

• Harga di atas range Rp1 M untuk lokasi premium

Fasilitas yang Biasanya Ditemukan

1. Fasilitas Standar (ada di semua apartemen Rp1 M):

• Kolam renang

• Gym/fitness center

• Kolam renang anak

• Taman bermain anak

• Keamanan 24 jam

• Layanan parkir

• Unit laundry

2. Fasilitas Premium (tergantung project):

• Sauna dan steam room

• Jogging track

• Basketball court

• Managed apartment service

• Concierge

• Smart home technology

Kondisi dan Tipe Kepemilikan

1. Apartemen Baru (Pre-Launch/Under Construction)

• Harga: Biasanya Rp50-100 juta lebih murah

• Cicilan: Selama masa konstruksi

• Risiko: Delay pembangunan

• Keuntungan: Lebih terjangkau, bisa custom unit

2. Apartemen Siap Huni (Ready Stock)

• Harga: Lebih tinggi Rp50-100 juta

• Kondisi: Bisa langsung ditempati

• Risiko: Minimal

• Keuntungan: Bisa langsung disewa atau ditempati

3. Apartemen Resale (Second Ownership)

• Harga: Lebih murah 5-10% dari harga pasaran

• Kondisi: Perlu diperiksa dengan teliti

• Negosiasi: Biasanya ada ruang negosiasi

• Keuntungan: ROI lebih tinggi

Yuk lanjutkan dengan analisis return investasi apartemen Rp1 M!

Analisis Return Investasi Apartemen Rp1 Miliar

Studi Kasus Lengkap 5 Tahun

Berdasarkan simulasi riil dari data properti1.com, mari kita analisis investasi apartemen 2 kamar di Jakarta Selatan dengan harga Rp1 miliar:

Asumsi Investasi:

• Harga beli: Rp900 juta (2 kamar) atau Rp1 miliar untuk negosiasi lebih tinggi

• Biaya pajak & legalitas: Rp45 juta (5% BPHTB + notaris)

• Biaya renovasi & furnitur: Rp50 juta

• Total biaya awal: Rp995 juta

Sumber Penghasilan 1 – Income dari Sewa

Harga sewa apartemen 2 kamar di Jakarta Selatan:

• Sewa bulanan awal: Rp7 juta

• Kenaikan sewa per tahun: 5-8%

Kalkulasi sewa 5 tahun:

Sumber Penghasilan 2 – Capital Gain dari Apresiasi Harga

Berdasarkan data historis, apartemen di Jakarta Selatan rata-rata mengalami apresiasi 5-7% per tahun.

Kalkulasi apresiasi dengan asumsi 5% per tahun:

• Harga jual: Rp1,149 miliar

• Harga beli: Rp900 juta

• Capital gain kotor: Rp249 juta

• PPh Final penjual (2,5% dari Rp1,149 M): Rp28,7 juta

• Capital gain bersih: Rp220,3 juta

Total Return dan ROI

Total Return dalam 5 Tahun:

• Pendapatan sewa: Rp421,2 juta

• Capital gain: Rp220,3 juta

• Total return: Rp641,5 juta

ROI Calculation:

• Total investasi awal: Rp995 juta

• Total return: Rp641,5 juta

• ROI 5 tahun: 64,5%

• ROI rata-rata per tahun: 12,9%

Comparison dengan Alternatif Investasi

Skenario Berbeda dengan Apresiasi 7% per Tahun

Jika Anda berhasil membeli di area dengan apresiasi lebih tinggi (7% per tahun), ROI bisa lebih mengesankan:

Kalkulasi dengan apresiasi 7% per tahun:

• Nilai tahun ke-5: Rp1,261 miliar

• Capital gain bersih: Rp360 juta

• Total return 5 tahun: Rp781,2 juta

• ROI 5 tahun: 78,5%

• ROI per tahun: 15,7%

Ini menunjukkan betapa pentingnya memilih lokasi dengan potensi apresiasi tinggi!

Yuk lanjutkan dengan strategi praktis membeli apartemen Rp1 M!

Strategi Praktis Membeli Apartemen Rp1 Miliar

Langkah 1 – Tentukan Tujuan Investasi

Sebelum membeli, pastikan Anda jelas dengan tujuan:

1. Tujuan 1: Hunian Pribadi yang Bisa Dijual

• Pilih unit dengan appeal luas

• Lokasi near MRT atau stasiun

• Fasilitas lengkap dan aman

2. Tujuan 2: Investment untuk Disewakan

• Pilih unit 1BR atau 2BR (selalu laku)

• Lokasi dekat kantor atau sekolah

• Hitung ROI sewa sebelum beli

3. Tujuan 3: Flipping (Beli Lalu Jual Cepat)

• Cari unit under-priced

• Lokasi dengan growth potential

• Lakukan renovasi minimal

Langkah 2 – Tentukan Budget dan Skema Pembiayaan

1. Opsi 1: Tunai

• Keuntungan: Tidak ada bunga, negosiasi lebih kuat

• Kekurangan: Likuiditas terikat

2. Opsi 2: KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

• Down Payment: 20-30% (Rp200-300 juta)

• Tenor: 15-20 tahun

• Cicilan bulanan: Rp7-10 juta

• Keuntungan: Leverage aset, return tetap tinggi

3. Opsi 3: Kombinasi Tunai + KPR

• Down payment tunai: 50-60%

• Cicilan: 10-15 juta

• Keuntungan: Cicilan ringan, likuiditas terjaga

Langkah 3 – Riset Lokasi dan Project

Checklist untuk Research Lokasi:

• Aksesibilitas – Berapa lama ke kantor/sekolah?
• Infrastruktur – Ada MRT/busway/tol?
• Growth Potential – Ada pembangunan baru?
• Keamanan – Lokasi aman/nyaman?
• Fasilitas Umum – Mall/rumah sakit/sekolah?
• Reputasi Project – Rating developer bagaimana?

Tools untuk Research:

• Google Map (jarak dan waktu tempuh)

• 99.co / Rumah123 (komparasi harga)

• Facebook grup pembeli properti

• Kunjungi langsung lokasi pada berbagai waktu

Langkah 4 – Periksakan Dokumen dan Legal

Dokumen yang Harus Dicek:

• Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Strata Title (ST)
• PBB (Pajak Bumi Bangunan) terbaru
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
• Surat Tanah/Akta
• Bukti Pelunasan Cicilan (jika resale)
• Riwayat Pajak Penghasilan

Hanya beli setelah semua dokumen terpenuhi dan sudah diperiksa notaris!

Langkah 5 – Negosiasi Harga

Tips Negosiasi:

1. Untuk Project Baru (Pre-Launch):

   • Diskon: 5-15% dari harga list

   • Free unit furnishing

   • Bonus PPN atau DP

   • Cicilan 0% selama konstruksi

2. Untuk Unit Siap Huni:

   • Diskon: 3-8% dari harga list

   • Harus diperiksa fisik unit

   • Negosiasi fasilitas/perlengkapan

3. Untuk Unit Resale:

   • Diskon: 5-20% tergantung kondisi

   • Negosiasi lebih fleksibel

   • Cek hutang properti terlebih dahulu

Langkah 6 – Proses Pembelian dan Legal

Tahapan Pembelian:

1. Agreement – Sepakati harga dan syarat

2. DP (Down Payment) – Biasanya 5-10% sebagai tanda jadi

3. Booking – Daftar via notaris

4. Cicilan – Bayar sesuai schedule

5. Handover – Serah terima unit (untuk baru) atau transaksi (untuk resale)

6. Proses Legal – Balik nama sertifikat (1-2 bulan)

Biaya Tambahan yang Harus Disiapkan:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): ~5% dari harga

• Notaris: Rp 3-5 juta

• Pajak Penghasilan (untuk resale): 2,5% dari harga jual

• PPN (untuk baru): Sudah termasuk di harga atau ditambah 10%

Yuk lanjutkan dengan pemahaman tentang risiko dan cara mitigasinya!

Risiko dan Cara Mengatasinya

Risiko 1 – Risiko Pasar (Harga Turun)

Kemungkinan:

• Pasar properti melambat

• Supply berlebih

• Demand turun drastis

Mitigasi:

• Pilih lokasi dengan fundamental kuat

• Jangan investasi 100% di 1 area

• Investasi jangka panjang (minimal 5 tahun)

• Diversifikasi lokasi

Risiko 2 – Risiko Likuiditas (Sulit Dijual)

Kemungkinan:

• Kondisi pasar buruk

• Unit kurang appeal

• Lokasi kurang strategis

Mitigasi:

• Pilih lokasi dengan track record penjualan bagus

• Unit dengan tipe populer (1BR, 2BR)

• Harga kompetitif dari awal

• Maintenance baik agar tetap attractive

Risiko 3 – Risiko Kredit (Tidak Bisa Cicil)

Kemungkinan:

• Kehilangan pekerjaan

• Bisnis bangkrut

• Kondisi finansial memburuk

Mitigasi:

• Hanya beli sesuai kapasitas finansial

• Emergency fund setidaknya 3-6 bulan cicilan

• Pastikan cicilan tidak lebih dari 30% income

• Cek legal semua dokumen sebelum commitment

Risiko 4 – Risiko Non-Performing Tenant (Tenant Tidak Bayar)

Kemungkinan:

• Tenant tidak membayar sewa

• Kerusakan unit berat

• Tenant kabur

Mitigasi:

• Screening tenant ketat (cek referensi, penghasilan)

• Kontrak jelas dengan terms tegas

• Deposit 2-3 bulan sewa

• Asuransi kerusakan bangunan

• Pakai property management profesional

Risiko 5 – Risiko Regulasi (Perubahan Kebijakan)

Kemungkinan:

• Regulasi pajak berubah

• Peraturan lingkungan ketat

• Pembatasan apartemen baru

Mitigasi:

• Monitor peraturan pemerintah

• Investasi di area dengan peraturan stabil

• Konsultasi dengan legal expert

• Diversifikasi lokasi

7 Poin-Poin Utama

1. Apartemen Rp1 miliar Jakarta Selatan adalah investasi terbaik dengan ROI 12-15% per tahun dari kombinasi sewa dan apresiasi.

2. Lokasi terbaik adalah Lebak Bulus, Cilandak, dan Pondok Indah dengan aksesibilitas strategis dan potensi apresiasi konsisten.

3. Tipe unit 2 kamar + 2 kamar mandi paling diminati di range Rp1 miliar karena appeal luas dan sewa tinggi.

4. ROI 5 tahun bisa mencapai 64,5% jika dikelola dengan baik, jauh lebih tinggi dari instrumen investasi lain.

5. Membeli dengan KPR lebih menguntungkan daripada tunai karena leverage aset tetap menghasilkan return tinggi.

6. Dokumentasi legal sangat penting – jangan lewatkan sertifikat, IMB, dan semua dokumen sebelum transaksi.

7. Mitigasi risiko dengan pilih lokasi strategis, screening tenant ketat, dan maintenance properti baik.

FAQ – Pertanyaan Umum tentang Apartemen Rp1 Miliar Jakarta Selatan

1. Apakah apartemen Rp1 miliar Jakarta Selatan masih murah atau sedang harga puncak?

Jawaban: Saat ini masih dianggap terjangkau untuk Jakarta Selatan. Data menunjukkan harga masih terus naik 5-7% per tahun. Jika Anda berniat investasi jangka panjang, harga sekarang masih “baik” untuk buy-in point. Namun, jangan menunggu lebih lama karena supply terus berkurang.

2. Lebih baik apartemen atau rumah untuk investasi di Jakarta Selatan dengan budget Rp1 miliar?

Jawaban: Untuk investasi passive income, apartemen lebih baik karena:

• Mudah disewakan (permintaan tinggi)

• Maintenance lebih mudah

• Likuid tinggi

• ROI dari sewa lebih baik
  Rumah cocok jika Anda ingin hunian pribadi bukan investasi semata.

3. Berapa potensi sewa bulanan apartemen 2 kamar Rp1 miliar di Jakarta Selatan?

Jawaban: Sewa bulanan berkisar Rp6-10 juta tergantung lokasi. Di area premium seperti Pondok Indah, bisa sampai Rp15 juta. Di area emerging seperti Tebet, Rp5-7 juta. ROI dari sewa alone sudah sekitar 6-8% per tahun.

4. Sebaiknya beli di project baru atau resale?

Jawaban: Masing-masing punya kelebihan:

• Project Baru: Lebih murah, bisa cicil lama, tapi risiko delay

• Resale: Lebih pasti, bisa langsung disewa, tapi harga lebih tinggi
  Untuk investor, resale dengan unit sudah ditenantkan adalah pilihan praktis.

5. Apakah apartemen Rp1 miliar akan terus naik atau ada risikonya?

Jawaban: Ada risiko pasar seperti semua investasi. Namun, fundamental Jakarta Selatan kuat dengan terus bertambahnya demand hunian vertikal, infrastruktur yang berkembang, dan lokasi yang strategis. Risiko mitigasi dengan pilih lokasi terbaik, jangka panjang minimal 5 tahun, dan diversifikasi lokasi.

Kesimpulan

Apartemen Rp1 miliar Jakarta Selatan adalah investasi yang sangat menarik untuk tahun 2026 dan seterusnya. Kombinasi dari harga yang masih terjangkau, lokasi strategis, ROI yang solid (12-15% per tahun), dan liquidity yang baik menjadikan kategori ini pilihan utama baik untuk hunian pribadi maupun investasi.

Data menunjukkan bahwa supply apartemen di segmen ini semakin terbatas sementara demand terus melonjak, menciptakan kondisi pasar yang sangat favorabel untuk pembeli. Dengan strategi yang tepat memilih lokasi dengan fundamental kuat, melakukan proper due diligence legal, screening tenant ketat, dan maintenance properti baik Anda bisa mencapai return investasi yang sangat menguntungkan.

Penting untuk diingat bahwa kesuksesan investasi apartemen bukan tentang spekulasi jangka pendek, melainkan tentang memilih unit yang tepat di lokasi yang tepat dan mengelolanya dengan disiplin. Jangan terburu-buru membeli hanya karena pasar panas, tetapi lakukan riset mendalam dan konsultasi dengan expert sebelum mengambil keputusan.

Tahun 2026 adalah waktu yang tepat untuk mulai investasi di apartemen Rp1 miliar Jakarta Selatan. Semakin cepat Anda masuk, semakin lama Anda bisa memanfaatkan apresiasi dan passive income dari sewa. Jangan lagi menunda mulai riset lokasi favorit Anda hari ini dan wujudkan investasi impian Anda!

About the Author

admin

Administrator

Visit Website View All Posts